救市的节奏突然加速了
2024年开头太魔幻，1月还没过完，房地产的救市政策火力全开，密集程度之大、尺度之劲爆，比去年一整年还夸张。011月24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，此次降准将向市场提供长期流动性约1万亿元。值得一提的是，作为2024年的首次降准，力度非常大，相当于去年的两次降准的规模了。巧合的是，同样是在1月24日，央行又与金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，支持全国性商业银行发放经营性物业贷款用于偿还优质房企存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。给银行释放1万亿元流动性与支持银行向房企放贷改善房企流动性放在一起，其实中央的目的已经不言而喻。而在通知发布后的第二天，一场发布会则直接表露了这一目的。1月25日，国家金融监管总局副局长肖远企直接在国新办新闻发布会上明确无误的指出，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。肖远企透露，金融监管总局还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。021月24日，央行登场；1月25日，金融监管总局登场；1月26日，主管房地产的住建部也跟进了。1月26日上午，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。作为年初住建部的重磅会议，部署会也被认为是了解当前房地产融资形势和下一步房地产工作部署的权威风向标。在部署会上，住建部提出了三点，每点都切中当下楼市痛点。一是要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，二是提出“可以给予融资支持的房地产项目名单”。第三点最关键，提出“赋予城市房地产调控自主权 各城市可以因地制宜调整房地产政策”。其实，第一、二点都反映了当下楼市一大堵点——大部分房企口袋没钱，导致行业流动性极差。要知道当下土拍市场都取消了限价，利润空间大得很，而拿地的基本都是老面孔，不是中海保利招商建发这种央国企，就是地方城投，说白了就是左手倒右手。蛋糕很大，而玩家却很少。那些经过大浪淘沙的优质民企根本拿不到融资，没钱开发新项目，老项目去化慢、品质提升不了，没有这些老玩家入局，楼市盘活太难了，当务之急要打通给民企的资金通道。03第三点则是最刺激的，意思很直白，要彻底“放权“给到地方！过去两年，中央该用的工具都用过了，降息降准的货币政策，税收政策，公积金政策等等，没有上千条也有几百条了。但这次楼市下行太过猛烈，政策效果不尽如人意，关键是刺激多了，民众越发无感，信心至今未回归，楼市依然没有水花。关键是，上面口号叫的再响，地方执行起来也是小心翼翼，生怕成了那个“出头鸟”。之前各地就出现了各种“政策一日游”，比如22年南京苏州取消二手房限购被喊停，23年深圳允许直系亲属无偿赠予房产被喊停。正因为犹豫不决，反而导致错过了救市的黄金时间点。这下可好，调控权全面放开，各地根据自家楼市情况，随便用什么手段，只要稳住经济、维持住地方财政就可以。04于是，在央行、金融监管总局、住建部的高调指引下，地方政府的救市行动也迅速登场了。1月27日，广州宣布全市120平以上住宅不限购，同时可通过挂牌、出租打破总套数的限制。这是一个标志性的事件，从2010年北京深圳生效中国楼市第一张"限购令"，长达14年的一线城市限购令终于撕开了口子！之所以广州先一马当先，意图很明显，当下楼市是改善人群的天下，放开有钱人的购买力，才能带动刚需群体。而广州的豪宅购买力毋庸置疑，2023年800万以上的房产成交了7600多套，创历史新高，比去年还多出2000多套。不仅是广州，改善人群在一二线城市遍地开花，到处购买核心资产，深圳去年成交了3300多套二手豪宅（总价1000万-3000万），同比增长59%，上海5623套增长16%，杭州1342套增长36%，南京1213套增长75%。目前这个大环境下，刚需人群收入受到影响，大部分对房价上涨甚至持平没信心，观望情绪浓厚。别人恐惧我贪婪，在下行周期里，抄底核心资产是富人的天性。对于豪宅富人是消费的起，如今政策加持，肉眼可见即将会有大量改善群体要出动，听说很多湖南、广西大佬已经持币杀去广州了。05事实上，广州只是打响了这波救市的头炮。1月30日上午，苏州住建局表示，从今天开始，在苏州购买新房、二手房不做购房资格审核，此举意味着作为准一线城市的苏州正式全面取消限购政策。1月30日下午，上海住建部门发布优化本市住房限购政策的红头文件，宣布单身非沪籍连续缴满5年社保，即可在外环以外区域（崇明区除外）购买1套住房。看来，作为近邻的上海和苏州，已经开始了一场暗地争夺人才与购房者的暗战。在炸天团看来，相较于苏州全面取消限购，上海似乎还是在保持自己小步快走的节奏：先在最偏远的金山搞个取消限购的“暖场”区域（非户籍社保由5年调整为3年，将购房资格从居民家庭调整为个人，放开单身限购政策）;紧接着，1月13日将取消限购的“暖场”区域从金山扩大到了青浦、奉贤两大新城；而如今1月30日的红头文件，则是把“暖场”区域进一步扩大到了整个外环外区域。其实不难看出，上海正在做的就是引导楼市复苏而不引发楼市过热的疯狂试探。在炸天团看来，只要还达不到激活楼市的市场预期，那么，这种小步快走的政策试探还会不断上演。 还没关注？
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