8月成都将狂拍47宗地，重庆.....
01市场低迷，房企们在少数城市集中投资今年，全国房地产市场持续低迷，房企们拿地也极为谨慎。根据克而瑞数据，1-7月房企新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比去年下降20%。现在还有实力拿地的那些房企们，手里也并不太宽裕了，它们也需要把有限的资金放在风险更小，收益更好的城市，造成房企们在少数城市集中投资。根据克而瑞的数据，2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的拿地集中在22个城市。2022年土地成交金额全国前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%，前20个城市的占比达到了51%，前30个城市占了全国差不多3/4的土地成交金额。这是土地成交集中度最高的一年。今年1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，一二线仍是房企布局、补仓、调仓的重点，三四线则无人问津。今年上半年多数大型房企拿地城市不超过15个，房企们把有限的资金，投在了少数城市。02这些年，房企们把钱投向了哪些城市？2022是土地成交集中度最高的一年，那么房企们都把钱投向了哪些城市？2022年全国土地出让金排名前十的城市分别是：上海、杭州、北京、成都、广州、苏州、南京、西安、宁波、常州。2023年上半年全国土地出让金排名前十的城市分别是：杭州、北京、上海、苏州、广州、西安、成都、合肥、南京、天津。2022年和2023年上半年土地成交金额均排名前十的城市有上海、杭州、北京、广州、苏州、南京、成都、西安这8座城市。那2021年之前，在楼市狂飙突进的那轮上涨周期里，房企们又把钱投向了哪些城市呢？有人统计了2017年-2021年这五年时间主要城市的土地出让金收入，位居前十的城市是杭州、上海、北京、广州、南京、武汉、成都、天津，苏州和重庆。我们对比发现，在2017年-2021年还备受房企青睐的武汉和重庆，近两年好像悄悄失宠了，土地成交额均跌出了前15名。03重庆土地市场从小甜甜变牛夫人？重庆去年和今年上半年GDP反超广州位居全国第四，而且成渝双城经济圈上升为国家战略，特别是今年以来，重庆招商引资等利好信息应接不暇，按理说，房企们对城市发展应该有信心才对，然而，去年和今年重庆土拍市场却异常寒冷，似乎坠入冰河时期。2022年，重庆土拍成交35宗，成交土地面积4085亩，可建体量467万方，成交总金额约300亿元，和2021年相比完全可以用膝斩来形容。我们以为去年重庆土拍市场经历膝斩后的成交量已经够低了。没想到，今年的成交情况更差。2023年重庆迄今仅上半年成交9宗土地，成交土地705亩，可见体量仅96万方，成交金额约83亿元。有人说，重庆是主动减少了土地供应，所以成交量才这么低。2023年重庆中心城区商住土地供应计划是5010亩，相对于2022年的土地供应计划是同比减少了60%。但是，这个计划供应相对于2022年实际成交土地4085亩来说，其实已经多出近千亩。今年重庆中心城区5010亩的供应计划，其实已经高估了，根本就完成不了。今年前7月重庆中心城区只卖了705亩，仅完成5010亩供地计划的14%。这难道是重庆拿出来的土地太少没有满足土地市场的需求吗？如果开发商都有拿地意愿而重庆拿出来的地少了，那拿出来这些低价地应该被疯抢才对。但今年情况是这样吗？大家应该还记得2021年4月底重庆第一次土拍房企们是如何疯抢土地的，中央公园保利地块成交楼面价15711元/㎡，西永金科和美的拿地楼面价12950元/㎡，大杨石滩子口金辉地块楼面价13330元/㎡。然而，重庆中心城区城区成交的9宗土地，基本都是相对于历史地价高点打骨折后成交的。中央公园春花大道站附近的地楼面价8200元/㎡底价成交，西永微电园附近的两宗地楼面价7100元/㎡和7200元/㎡底价成交，大杨石陈家坪地铁口的地楼面价7600/㎡底价成交。（来源于重庆锐理数据）显然，不是当家的拿出来的地少了，是没有更多开发商愿意拿地，市场就是这样冰冷。没有兜底房企，就不敢多放地，也不能无底线降地价吧？为什么当年房企们愿意以那么高的地价来重庆抢地，而如今重庆这么低的地价，房企们为什么不愿意来重庆抄底？重庆怎么在房企们眼中怎么突然就从小甜甜变成牛夫人了？这两年虽然市场低迷，想稳住地价比较难，但有一些一二线热点城市的地价近两年保持了相对稳定，比如隔壁成都。04成都土拍市场有点火，8月将狂拍47宗地与重庆土拍的冰冷相比，今年成都的土拍市场却显得比较火热。成都今年上半年成交了46宗地，可建体量341万方，平均楼面价达到12021元/㎡，平均溢价率10.66%，满溢价率摇号的土地比比皆是，成都金融城3期地块华润20700元/㎡地块，有71家房企达到最高限价参与摇号。7月重庆中心城区只成交1宗涉宅土地，来自老沙区梨树湾的地块，5000元/㎡楼面价都没有开发商报名，最后是沙区平台公司物流园底价拿了回去。所以这也说明不是重庆不拿地出来卖，是低价拿出来了也没开发商接招。而7月成都中心城区成交涉宅土地11宗，6宗溢价成交，2宗达到最高限价，其中锦江区中能建以楼面价17800元/㎡楼面价拿下的地块，有62家房企达到最高限价参与摇号。8月重庆中心城区迄今暂无待拍土地，而成都仅8月待拍地块已经多达47宗，比整个上半年成交宗数还多，成都超级土拍大戏将在8月正式上演。成渝土拍市场行情分化竟然如此夸张，令人唏嘘不已。05成渝土拍市场分化背后是楼市分化为什么开发商在成都疯抢土地却不愿意来重庆拿地了？最简单的逻辑，哪里挣钱就把钱投向哪里。最近几年，成渝楼市的表现差距很大。2017年重庆中心城区新房住宅建面均价为9383元/平米，而2017年大成都（含三圈层）的新房住房建面均价为8257元/平米，重庆中心城区新房住宅建面均价比大成都均价高出1000多元/平米。而到2022年，重庆中心城区新房住宅建面均价为14677元/平米，而2022年大成都（含三圈层）的新房住房建面均价为17363元/平米，大成都均价远远反超重庆。更关键的是成交量上，重庆中心城区2022年新房住房成交量仅601万方，在2021年基础上暴跌了近7成。而成都2022年新房住房成交量1831万方，在2021年基础上跌了约25%，成交量下滑幅度远小于重庆。而2023年上半年，重庆中心城区新房住宅均价为14779元/平米，和去年相比基本上仍在原地踏步。而2023年大成都（含三圈层）的均价已经达到19328元/平米，均价和2022年相比又涨了近两千，成渝房价差距继续拉大。因为这几年重庆楼市持续低迷，开发商们过去几年在重庆基本都没挣到什么钱，很多开发商都亏了不少钱。尤其是早期在重庆高价抢地的开发商，这两年更是损失惨重。而成都楼市这些年来表现亮眼，过去几年开发商们赚到了钱，自然就更愿意在成都继续拿地。地价直接影响楼市预期，地价稳不了，房价就稳不了，然后恶性循环。作为成渝双城经济圈的双核，成都和重庆在楼市尤其是在土拍市场如此夸张的分化表现，实在是令人唏嘘。不过，凡事都有双面性。成渝土拍市场呈现如此冰火两重天，这正常吗？成都同类地段的房价地价几乎差不多已经是重庆两倍了，这真的合理吗？所以否极泰来，如果重庆能出台一些重磅救市政策，还是有希望扭转颓势的。我认为，有一些政策的调整是能起到立竿见影的作用的，下篇我们接着聊。
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